 |
|
رساله اجوبه حضرت آيت الله العظمی سيدعلی خامنه ای (مدظله العالی) - ۲۵ - اجاره احكام سرقفلى س 1668: آيا مستأجرى كه مغازهاى را براى تجارت در آن و يا كار ديگرى به مدّت معيّنى اجاره كرده، جايز است بعد از پايان مهلت اجاره در صورتى كه مالك آن را تجديد نكند، از تخليه مغازه خوددارى نموده و حق سرقفلى را مطالبه نمايد؟ و آيا با توجه به اينكه حق واگذارى عين مستاجره را به كس ديگرى ندارد، جايز است نسبت به آن، ادّعاى حق شغل و حرفه كند؟ مستأجر حق ندارد بعد از انقضاء مدّت اجاره، عين مستأجره رادر تصرف خود نگهدارد و از تسليم آن به مالك خوددارى كند، ولى اگر نسبت به آن حق سرقفلى داشته باشد كه از مالك به او منتقل شده و يا مغازه از مكانهايى باشد كه از نظر قانونى براى مستأجر در آن حقى ايجاد مىشود، در اين صورت مىتواند عوض حق خود را از مالك مطالبه كند. س 1669: اينجانب يك مكان تجارى را اجاره كردم و مبلغى را براى دستيابى به حق سرقفلى به مالك آن پرداخت كردم و مبلغ زيادى را هم براى برق كشى و سنگفرشكردن زمين آن و امور ديگر خرج كردم و مقدارى هم براى گرفتن پروانه كار پرداختم، بعد از گذشت ده سال ورثه مالك خواهان استرداد آن مكان شده اند، آيا بر من واجب است كه با تخليه مغازه خواسته آنان را اجابت كنم؟ و بر فرض وجوب تخليه، آيا جايز است اموالى را كه براى آن مكان هزينه كردهام از آنان مطالبه كنم؟ و آيا حق مطالبه عوض سرقفلى به قيمت روز را دارم؟ وجوب تجديد اجاره بر مالك يا جواز مطالبه تخليه و لزوم انجام آن و همچنين ضمان اموالى كه براى مكان استيجارى خرج شده، تابع قوانين جارى كشور و يا شرايط مذكور در ضمن عقد اجاره بين موجر و مستأجر است و امّا سرقفلى آن مكان در صورتى كه از مالك بر وجه شرعى به مستأجر منتقل شده باشد و يا به مقتضاى قانون براى او ثابت باشد، حق مطالبه آن به قيمت روز را دارد. س 1670: مالك يكى از شركتها ساختمانى را اجاره داده بدون آنكه از مستأجر چيزى در برابر سرقفلى آن بگيرد، آيا هنگام تخليه ساختمان توسط مستأجر بايد مبلغى را به عنوان سرقفلى به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آيا بايد مبلغى را به عنوان حق سرقفلى از قيمت آن كم نمايد؟ تا زمانى كه سرقفلى آن به وجه مشروعى مانند خريد يا صلح يا شرط ضمن عقد لازم و يا طبق قانونى كه تصريح به آن كند، ملك مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالك چيزى را مطالبه كند و همچنين اگر آن ساختمان را از مالك بخرد نمىتواند مبلغى را به عنوان عوض سرقفلى از قيمت آن كم نمايد. س 1671: پدرم چند مغازه تجارى را براى سه تن از فرزندانش خريده و اسناد آنها را در همان زمان به نام آنان كرده است، در نتيجه آن مغازه ها در حال حاضر شرعا و قانونا متعلّق به آنان است. اين مغازهها قبل از وفات پدرم تحت تصرف او بودند و در آنها مشغول كسب و تجارت بود، آيا سرقفلى اين مغازه ها فقط براى مالكين آنهاست يا اينكه سرقفلى آنها مستقل از ملك است و تعلّق به همه ورثه است؟ سرقفلى مغازهها تابع ملك آن است و تا زمانى كه از طريق شرعى به شخص ديگرى منتقل نشده اختصاص به مالك آن دارد. س 1672: اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغى را به عنوان سرقفلى به مالك بپردازد، آيا در صورتى كه مستأجر به هر علتى بخواهد آنجا را تخليه كند، مالك فقط بايد همان مقدار را به مستأجر بپردازد يا آنكه واجب است قيمت سرقفلى را به قيمت روز تخليه به او بدهد؟ اگر حق سرقفلى مغازه شرعا براى مستأجر باشد، مىتواند قيمت فعلى آن را طبق قيمت عادلانه روز، مطالبه كند و بر مالك هم واجب است قيمت فعلى آن را به او بپردازد، ولى اگر مبلغى را نزد مالك به وديعه گذاشته تا هنگام تخليه آن مكان به او برگرداند در اين صورت فقط حق مطالبه معادل مبلغى را دارد كه هنگام اجاره آن مكان به مالك پرداخته است و نسبت به تفاوت ارزش پول احتياط در مصالحه است. س 1673: اينجانب مغازهاى را از مالك آن اجاره كردم بدون آنكه مبلغى را در برابر سرقفلى آن بپردازم زيرا در آن زمان پرداخت سرقفلى در شهر ما متعارف نبود و الآن كه موجر فوت كرده و مغازه، ملك يكى از فرزندانش شده، درخواست تخليه آن را دارد و از طرفى در خلال مدّت اجاره اقدام به انجام بعضى از كارها از قبيل كشيدن برق ، تلفن و تعويض درب و نگهدارى آن نموده ام و مردم بر اثر معامله با من در اين مكان به من بدهكار هستند، آيا بر من واجب است خواسته مالك فعلى را اجابت نموده و آن مكان را بدون آنكه استحقاق چيزى را داشته باشم تخليه نموده و به او تحويل بدهم؟ و در صورتى كه حقّى داشته باشم مقدار آن چقدر است؟ شما بعد از انقضاء مدّت اجاره قبلى حق نداريد بدون تجديد اجاره توسط مالك فعلى در آن تصرّف نماييد و از تسليم آن به او خوددارى كنيد ولى لزوم پاسخ مثبت مالك فعلى به درخواست تجديد اجاره و يا جواز مطالبه تخليه محل و لزوم اجابت آن، تابع قوانين جارى يا شروط ضمن عقد است و امّا اينكه هنگام تخليه در برابر سرقفلى چيزى را مطالبه كنيد، با اين فرض كه در زمان انعقاد اجاره قبلى ثبوت حق سرقفلى براى مستأجر در آن منطقه متعارف نبوده و حق سرقفلى آن مكان هم از مالك به شما انتقال پيدا نكرده، بنابر اين در مقابل تخليه محل و تسليم آن به مالك فعلى آن، حق نداريد نسبت به سرقفلى آن چيزى از مالك مطالبه كنيد مگر آنكه قانون به شما اين اجازه را بدهد و امّا نسبت به كشيدن برق و تلفن و امور ديگرى كه با هزينه خود انجام دادهايد همه آنها ملك شما هستند مگر آنچه را كه عرف يا قانون جارى بطور مجانى و يا در صورت پرداخت هزينههاى آن توسط مالك ، تابع ملك بداند. س 1674: 1 -
مكانى به مدّت بيست سال بطور مستمر به عنوان محل كار اجاره
داده شده است آيا مستأجر در خلال مدّت اجاره يا بعد از انقضاء
آن حق دارد حق سرقفلى مكان مزبور را با پرداخت مالياتهاى
سرقفلى و رعايت همه امور قانونى به مستأجر ديگرى واگذار كند؟ اگر سرقفلى آن مكان از سوى مالك و يا طبق قانون به او منتقل نشده باشد حق فروش و واگذارى آنرا به غير، ندارد و اگر چنين كارى كند فضولى و متوقّف بر اجازه مالك است. س 1675: مورّث من همه سهم خود از هتل و لوازم آن اعم از اعيان و حقوق را با من مصالحه كرده است، آيا اين مصالحه شامل حق سرقفلى آن هتل هم مىشود؟ اگر حق سرقفلى هتل متعلّق به او باشد و مصالحه بر همه مايملك او در هتل اعم از اعيان و حقوق بدون استثناء چيزى صورت گرفته باشد، حق سرقفلى آن نيز داخل در اين مصالحه است. س 1676: فردى مكانى را اجاره كرده است به اين شرط كه هنگام مطالبه مالك، آن را تخليه كند، بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالك مبنى بر تخليه آن، مستأجر حق سرقفلى آنرا مطالبه مى كند، آيا پرداخت آن به او بر مالك واجب است؟ در فرض مسأله كه شرط تخليه مكان توسط مستأجر هنگام مطالبه مالك شده است و ظاهرا حق سرقفلى از مالك به مستأجر منتقل نشده، حق مطالبه چيزى را نخواهد داشت مگر طبق قوانين نظام اسلامى. س 1677: سر قفلى مكانى را كه اجاره داده ام به مبلغ معيّنى به مستأجر آن فروختم و او هم در برابر آن يك فقره چك به من داد كه به علت عدم وجود پول در حساب بانكى او موفق به نقد كردن آن نشدم، و مكان مزبور هنوز هم در اختيار مستأجر است و با آنكه من تاكنون پول سرقفلى را از او نگرفتهام ادعاى مالكيّت آن را مىكند، آيا سرقفلى آن مكان متعلّق به اوست يا آنكه معامله سرقفلى بر اثر عدم دستيابى من به پول آن باطل است؟ بعد از تحقّق معامله سرقفلى بر وجه صحيح ، مجرّد عدم موجودى در حساب صاحب چك كه آن را در برابر سرقفلى داده،موجب بطلان معامله آن نمىشود بلكه حق سرقفلى متعلّق به مشترى است و فروشنده كه همان موجر است حق دارد مبلغ چك را از او مطالبه كند. س 1678: اگر مستأجر هنگام تخليه مغازه حق مطالبه عوض سرقفلى را داشته باشد، ولى مالك بر خلاف آنچه كه عرفا و قانونا متداول است از پرداخت آن خوددارى كند، باقى ماندن مستأجر در آن ملك بدون رضايت مالك تا زمانى كه عوض سرقفلى را دريافت كند چه حكمى دارد؟ و بر فرض كه ماندن مستأجر در آن مكان جايز نباشد و غصب باشد، آيا در آمدى كه از آنجا بدست مى آيد شرعا حلال است؟ تا زمانى كه تخليه مغازه را مشروط به پرداخت عوض سرقفلى به مستأجر نكرده باشند، مجرّد استحقاق مطالبه عوض سرقفلى هنگام تخليه مغازه، براى جواز استمرار تصرف در آن مكان بعد از پايان مدّت اجاره كافى نيست و به هر حال درآمد حاصل از كسب و كار در آن مغازه شرعا حلال است. س 1679: شخصى مغازهاى را به مبلغ معيّنى اجاره نموده و مبلغ ديگرى را هم به عنوان سرقفلى پرداخته است، سپس مالك شروع به زياد كردن اجاره آن نموده تا اينكه به دو برابر اجاره اوليه رسيده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلى بيشترى در اختيار مستأجر ديگرى قرار دهد ولى مالك پانزده درصد سرقفلى را مطالبه مىكند و قصد افزايش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالى كه اجازه مغازههاى مجاور كمتر ازآن مقدار است، آيا مالك شرعا و قانونا حق مطالبه درصد مذكور و اضافه كردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟ اگر سرقفلى مغازه متعلّق به مستأجر باشد و مجاز باشد آن را به هر كسى كه مىخواهد منتقل كند، مالك حق ندارد چيزى از آنچه را كه مستأجر به عنوان عوض سرقفلى مىگيرد از او مطالبه كند. ولى نسبت به مال الاجاره، تعيين مقدار آن بستگى به توافق مالك و مستأجر هنگام تجديد عقد اجاره دارد. س 1680: اگر شخصى مغازهاى را اجاره كند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغى را به عنوان سرقفلى بپردازد و شرط نمايد كه موجر هنگام تخليه محل مبلغ سرقفلى را به قيمت فعلى آن بپردازد والاّ مستأجر حق خواهد داشت كه سر قفلى آن مكان را به شخص ديگرى بفروشد و آنجا را براى او تخليه نمايد، آيا اين شرط صحيح است؟ و آيا واجب است موجر با پرداخت قيمت كنونى آن به مستأجر و يا با رضايت به واگذارى آن مكان به ديگرى، به آن شرط وفا كند؟ اشتراط چنين شرطى در ضمن عقد اجاره اشكال ندارد و بر موجر واجب است كه به آن عمل كند و در صورتى كه راضى به خريد سرقفلى از مستأجر نشود، حق اعتراض به فروش آن به شخص ديگر و واگذارى مكان مزبور را به او ندارد. س 1681: خانهاى را خريدهايم كه مغازه تجارى آن در اجاره شخص ديگرى است و مالك، سرقفلى آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص ديگرى فروخته است، آيا درصورتى كه بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخير تقاضاى تخليه مغازه را بكنيم بايد عوض سرقفلى را ما به او بپردازيم يا مالك سابق و يا مستأجر قبلى كه پول سرقفلى را گرفتهاند بايد آن را به او بپردازند؟ بعد از آنكه مستأجر اخير به نحو
شرعى مالك سرقفلى مغازه شد، كسى كه در حال حاضر مى خواهد آن را
از او بخرد بايد قيمت سرقفلى را به او بپردازد. س 1638: اگر كارى كه انسان براى مردم انجام مىدهد از كارهايى باشد كه فعاليت بدنى و فكرى زيادى نخواهد و هزينه مادى هم نياز نداشته باشد در صورتى كه از طرف نهادهاى مربوطه قيمت مشخصى تعيين نشده باشد و ميانگين زمان صرف شده براى انجام آنها هم معيار عامى براى قيمت گذارى آنها نباشد، ملاك تعيين دستمزد كارهاى مزبور بطورى كه منجر به اجحاف به مشترى نشود، چيست؟ اجرت اين قبيل امور موكول به نظر عرف است و توافق دو طرف معامله بر مقدار معيّنى كه مورد رضايت آنان است اشكال ندارد. س 1639: اينجانب خانهاى را اجاره كردم و سپس متوجه شدم كه مقدارى از پول خريد آن، از مال ربا بوده است، وظيفه من چيست؟ تا زمانى كه نمىدانيد موجر خانه را با عين مال ربا خريده است، تصرف در آن اشكال ندارد. س 1640: مؤسسه دولتى كه در آن مشغول به كار هستم مرا براى يك مأموريت دو ماهه به خارج از كشور فرستاد و مبلغى ارز به عنوان اجرت اين مأموريت به من داد كه آن را از بانك مركزى به قيمت بسيار ارزان تهيه نمودم، ولى به علل مشخصى مأموريت من بيشتر از يك ماه طول نكشيد، بعد از مراجعت نصف ارز باقيمانده را به قيمتى بسيار بيشتر از قيمت خريد فروختم و الآن مىخواهم با پرداخت آنچه بر عهدهام است به خزانه دولت، خود را برئالذّمه نمايم، آيا مبلغى كه براى خريد ارز پرداختهام بر عهده من است يا مبلغى كه با فروش آن بدست آوردهام؟ اگر آن اجرت براى روزهاى مأموريت به شما داده شده باشد، ضامن مبلغى كه نسبت به روزهاى باقىمانده زياد آمده، مىباشيد و بايد عين آن و يا معادل قيمت كنونى آن را به دولت برگردانيد. س 1641: شخصى بين صاحب كار و كارگران واسطه است، به اين صورت كه صاحب كار پولى را به عنوان دستمزد آنان به او مىدهد و او هم مبلغى كمتر از آن را به كارگران مىپردازد، اين عمل او چه حكمى دارد؟ واسطه اگر از جانب صاحب كار وكيل باشد واجب است، مقدار اضافه بر آن مبلغ را به مالك بپردازد و جايز نيست در آن تصرّف كند مگر آنكه علم به رضايت مالك داشته باشد. س 1642: شخصى قطعه زمين موقوفهاى را از متولّى شرعى و قانونى آن به مدّت ده سال اجاره كرده است و اجاره نامه رسمى هم در مورد آن تنظيم شده است، ولى بعد از فوت موجر، جانشين او ادعا مىكند كه متولّى سفيه بوده و اجاره او باطل است، اين مسئله چه حكمى دارد؟ تا زمانى كه كه بطلان تصرّفات موجر در زمين موقوفه ثابت نشده، اجاره دادن زمين توسط او محكوم به صحت است. س 1643: شخصى مغازهاى از موقوفات مسجد جامع را به مدّت معلومى اجاره كرده است، ولى بعد از انقضاء مدّت اجاره، علاوه بر اينكه چند سال است اجاره مغازه را نپرداخته، از تخليه آن هم خوددارى مىكند و در برابر تخليه آن چند ميليون مطالبه مىكند، آيا جايز است اين مبلغ از اموال موقوفه مسجد به او پرداخت شود؟ مستأجر بعد از پايان مدّت اجاره در عين مستأجره حقّى ندارد، بلكه بر او واجب است مغازه را تخليه نموده و به متولّى آن تحويل دهد ولى اگر از نظر قانونى، حقّى براى او منظور شده مىتواند مطالبه كند و پرداخت آن از موقوفات مسجد مانعى ندارد. س 1644: شخصى منزلى را به مبلغ معيّنى و براى مدّت مشخصى اجاره كرده، سپس مبلغى را به عنوان اجاره آن خانه براى مدّت مشخص ديگرى بعد از پايان مهلت مقرّر، پيشاپيش به موجر پرداخت نموده كه بيشتر از مقدار اجاره قبلى است، به اين شرط كه مالك تا مدّت معيّنى از او تقاضاى تخليه خانه را نكند و الاّ بايد اجاره مدّت دوم راهم هنگام تخليه مانند اجاره مدّت اول حساب كند و مبلغ مازاد را به او برگرداند ولى مالك قبل از پايان مدّت مزبور از او تقاضاى تخليه خانه را نمود و از بازگرداندن مبلغ اضافى هم خوددارى كرد، حكم اين مسئله چيست؟ و آيا جايز است مالك، مبلغى را از مستأجر در برابر هزينه رنگ كارى خانه بگيرد، با آنكه هيچ قراردادى در اين زمينه بين آنان وجود ندارد؟ در صورتى كه در ضمن عقد اجاره شرط كرده باشند كه اگر موجر قبل از موعد مقرّر تقاضاى تخليه خانه را بنمايد، مستأجر بعد از پايان مدّت اجاره فقط موظّف به پرداخت همان اجاره زمان اول براى مدّت اجاره دوم است ، موجر حق ندارد بر خلاف شرط خود مبلغ بيشترى را مطالبه كند و اگر مبلغى اضافى دريافت كرده بايد به مستأجر برگرداند و آنچه راهم صرف رنگ كارى و تعمير خانه نموده، بر عهده مستأجر نيست. س 1645: شخصى دو اتاق را از مالك آنها به مبلغ معيّنى براى هر ماه اجاره كرده و موجر هم كليد ها را در اختيار او گذاشته و در نتيجه مستأجر مبادرت به حمل اثاثيه و لوازم منزل به آن دو اتاق نموده است. پس از آن به قصد آوردن خانواده اش رفته ولى برنگشته است ، موجر نيز هيچگونه اطلاعى در مورد او و علت برنگشتن وى ندارد، آيا موجر حق تصرف در اتاقها را دارد؟ همچنين نسبت به اثاث و لوازم خانگى مستأجر چه تكليفى دارد؟ اگر اجاره بر وجه صحيح شرعى محقق نشده باشد مانند اينكه مدّت را تعيين ننمودهاند مستأجر حقّى در متعلّق اجاره ندارد بلكه اختيار آن دردست مالك است و مىتواند هر گونه كه بخواهد در آن تصرف كند، ولى اثاث مستأجر در نزد او امانت است و بايد آن را حفظ نمايد و هنگام بازگشت او مىتواند اجرت المثل اتاق را در مدّتى كه با بستن درب آن و گذاشتن لوازم در آن تصرف كرده، از مستأجر مطالبه كند، ولى در صورتى كه اجاره به نحو صحيح شرعى محقق شده باشد، مالك بايد منتظر پايان مدّت اجاره بماند و حق مطالبه اجاره تمام آن مدّت را از مستأجر دارد و بعد از پايان مدّت، مستأجر ديگر حقى در آن خانه نداشته و مانند حالتى است كه اجاره از اصل باطل باشد. س 1646: ما جمعى از كاركنان يك شركت هستيم كه در ساختمانى كه شركت آن را از مالكش اجاره كرده زندگى مى¬¬كنيم، در حال حاضر وكيل مالك ادّعا مىكند كه بين شركت و مالك، راجع به مبلغ اجاره اختلاف وجود دارد و او تا صدور حكم دادگاه راضى به اقامه نماز و تصرفات ديگر در آن نمى باشد، آيا اعاده نمازهاى گذشته واجب است يا اينكه عدم اطلاع از موضوع، رافع تكليف است؟ بعد از تحقّق صحيح اجاره، تا مدّت آن پايان نيافته است، تصرفات كارمندان شركت در آن ساختمان احتياج به اجازه و موافقت جديد مالك ندارد و نماز خواندن در آن صحيح است ، همچنين بر فرض بطلان اجاره يا انقضاء مدّت آن، اگر كاركنان بر اثر بىاطلاعى در آن نماز خوانده باشند، نمازهاى آنان صحيح است و اعاده آن واجب نيست. س 1647: كارمندى در محل كارش خانه اى دارد كه آن را اجاره داده و خودش در يكى از خانه هاى مسكونى مؤسسه اى كه در آن كار مى كند ساكن شده است ، در حالى كه اين كار او خلاف قانونى است كه تصريح مى كند به اينكه اگر كسى مالك خانه اى باشد، حق استفاده از خانههاى سازمانى وابسته به مؤسسه را ندارد، در صورتى كه مستأجر بداند كه كارمند بر خلاف قانون مؤسسه عمل كرده است ، چه تكليفى دارد؟ استفاده از خانه هاى مسكونى وابسته به مؤسسه توسط افرادى كه واجد شرايط نيستند، جايز نيست. ولى اين كه كارمند ملك شخصى خود را به ديگرى اجاره دهد و يا فرد ديگرى آن را از او اجاره كند و همچنين تصرفات مستأجر در آن ملك اشكال ندارد. س 1648: مالك با مستأجر شرط كرده كه در صورت عدم تخليه خانه پس از پايان مدّت اجاره ، بايد براى هر روز مبلغى بيشتر از اجرت المثل آن زمان را بپردازد، آيا مستأجر كه در ضمن عقد اجاره متعهد به پرداخت اين مبلغ گرديده، بايد آن را بپردازد؟ وفا و عمل به شرطى كه در ضمن عقد لازم، ذكر شده واجب است. س 1649: شخصى مكانى را به دو نفر به نحو مشاع اجاره داده است، مشروط به اينكه آن دو مستأجر آن را بدون اجازه موجر به ديگرى اجاره ندهند، ولى يكى از آن دو بدون اجازه موجر سهم خود را به شريك خود واگذار كرده است، آيا انتقال به غير بر اين مورد صدق مى كند؟ انتقال به غير بر آن صدق مىكند مگر آنكه قرينهاى وجود داشته باشد كه موجب انصراف شرط از مورد انتقال به شريك ديگر شود. س 1650: سهمى از آب و زمين را براى مدّت چهار سال اجاره كردم، به اين شرط كه موجر در ابتداى سال دوم حق فسخ داشته باشد، ولى موجر تا پايان سال دوم اقدام به فسخ نكرد و بلكه اجرت سال سوم را هم دريافت نموده و بابت آن رسيد داد، آيا موجر يا كسى كه مدّعى خريد آن ملك است، حق دارد قبل از انقضاء مدّت اجاره در عين مستأجره تصرف و دخالت كند؟ اگر موجر در زمانى كه حق فسخ داشته عقد اجاره را فسخ نكند. بعد از آن جايز نيست آن را فسخ نمايد و اگر ملك را بعد از پايان مهلت خيار به شخص ديگرى بفروشد، موجب بطلان عقد اجاره نمىشود، بلكه مالك جديد بايد منتظر بماند تا مدّت اجاره به پايان برسد. س 1651: شخصى دو مغاره را اجاره كرده است به اين شرط كه از آنها براى فروش مواد غذايى استفاده كند، اين شرط در قرارداد هم ذكر شده ولى مستأجر به آن عمل نكرده است، آيا اين كار او در آن مغازه ها حلال است؟ و آيا موجر بر اثر تخلف شرط، حق فسخ اجاره را دارد؟ بر مستأجر واجب است طبق شرط مالك، عمل كند و در صورتى كه تخلّف نمايد مالك بر اثر تخلّف شرط حق فسخ دارد. س 1652: من در يكى از مؤسسات كار مىكنم، مسئول مؤسسه متعهد شده كه علاوه بر حقوق ماهيانه، آنچه را كه امروزه متعارف است مثل تأمين مسكن ، تعطيلات متعارف و بيمه اجتماعى، برايم تأمين نمايد، ولى او بعد از گذشت چند سال به تعهدات خود عمل نكرد و چون قرار داد كتبى هم در اين رابطه در اختيار ندارم قادر به استيفاى حق خود نيستم. آيا شرعا مجاز هستم كه حقوق خود را از راههاى قانونى مطالبه كنم؟ استيفاى حق از طريق مراجع قانونى، منعى ندارد. س 1653: شخصى زمين زراعى موقوفهاى را كه با آب باران آبيارى مىشده به مبلغ معيّنى اجاره كرده است ولى با توجه به اينكه بر اثر اتكاء به آب باران محصول كمى داشته، مبادرت به تبديل آن به زمين آبى نموده و براى اين كار مبالغ زيادى خرج كرده است، آيا با اين وضعيت، او بايد اجاره زمين آبى را بپردازد يا اجاره زمين ديمى را كه با آب باران آبيارى مىشود؟ و اگر اين كار با كمك بخش دولتى انجام گرفته باشد چه حكمى دارد؟ و اگر واقف در وقف آن كيفيت مصرف اجاره را مشخص كرده باشد، به اين صورت كه مال الاجاره سالانه براى برپايى مجلس عزادارى حضرت سيدالشهداء «عليه السلام» به مدّت ده روز مصرف شود، آيا بايد مال الاجاره در خصوص موردى كه واقف معيّن كرده مصرف شود؟ و در صورتى كه متولّى موقوفه از گرفتن اجاره زمين از مستأجر خوددارى كند، آيا جايز است آن را به اداره اوقاف بپردازد؟ حفر چاه يا قنات و امثال آن براى آبيارى زراعت بجاى استفاده از آب باران، اگر بعد از تحقّق اجاره بطور صحيح باشد، موجب زيادى يا كمى اجرتى كه تعيين شده است، نمىشود اعم از اينكه اين كار با نفقه متولّى وقف صورت گرفته باشد و يا بخش دولتى و يا با هزينه خود مستأجر. ولى اگر قبل از عقد اجاره و يا بعد از پايان مدّت اجاره سابق و قبل از تجديد مدّت آن صورت گرفته باشد واجب است متولى زمين موقوفه با ملاحظه همه امكاناتى كه براى زمين فراهم كرده، اجاره آن را به قيمت عادلانه روز مشخص كند و مالالاجاره بايد در همان موردى كه واقف، تعيين كرده صرف شود و مقدار اجاره وقف موكول به نظر متولّى شرعى است كه بايد با ملاحظه نفع و مصلحت وقف در هنگام اجاره دادن صورت بگيرد و تصرّف در وقف هم بدون اجاره كردن از متولى شرعى وقف و بدون تحصيل اجازه و اذن او جايز نيست و غصب محسوب مىشود و مجرّد پرداخت مبلغ اجاره به اداره اوقاف يا هر صندوق ديگرى براى جواز تصرّف در وقف كافى نيست ولى اگر متولّى وقف در طول مدّت اجاره از دريافت مبلغ اجاره خوددارى كند، استمرار بهرهبردارى مستأجر از آن اشكال ندارد و در اين صورت مال الاجاره با هماهنگى اداره اوقاف بايد صرف جهت وقف گردد. س 1654: اگر مستأجر از موجر بخواهد كه اصلاحات وتغييراتى در عين مستأجره ايجاد كند، مخارج آن بر عهده چه كسى است؟ اگر عين مستأجره به همان صورتى كه در زمان انعقاد عقد اجاره بوده باقى باشد، پذيرش درخواست مستأجر مبنى بر ايجاد بعضى از اصلاحات و تغييرات درآن بر موجر واجب نيست، ولى در صورتى كه تقاضاى او را بپذيرد، همه هزينههاى اصلاح و تعمير و ايجاد بعضى از تغييرات در آن بر عهده خود اوست و درخواست مستأجر از مالك براى انجام آن امور موجب نمىشود كه ضامن آن هزينهها باشد. س 1655: شخصى از فردى تقاضا نموده كه در مجلس عزادارى مقدارى قرآن قرائت كند و مبلغى را هم به عنوان اجرت به او داده است، ولى اين فرد فراموش كرده كه هنگام قرائت قرآن كسى را كه به او پول داده نيت كند، لذا بعد از فراغت از آن مى خواهد كسى را كه وصيت به قرائت قرآن نموده نيت كند، آيا اين كار او صحيح است؟ و آيا استحقاق اجرت را دارد يا خير؟ در صورتى كه در اثناء قرائت، نيت او آن فرد نباشد، احتساب آن بعد از قرائت براى كسى كه وصيت به خواندن قرآن نموده ، صحيح نيست و استحقاق اجرت ندارد. س 1656: همراه دلاّلى براى ديدن منزلى رفتيم كه پس از بازديد، از خريد آن منصرف شديم، سپس با شخص ديگرى به ديدن همان منزل رفتيم و بدون اينكه دلاّل توسط فروشنده يإ؛ضغ«««««««««« خريدار مطلع شود خانه را معامله كرديم ، آيا دلاّل در اين رابطه حقّى دارد يا خير؟ دلاّل حق دارد در برابر راهنمايى و همراهى كردن مشترى براى نشان دادن منزلى كه در معرض فروش گذاشته شده، مطالبه اجرت كند، ولى در صورتى كه واسطه در انجام معامله نباشد و در اين ارتباط نقشى نداشته باشد، حق مطالبه اجرت در برابر تحقّق معامله بين فروشنده و خريدار را ندارد و اگر در اين زمينه قانون ومقرّراتى وجود داشته باشد بايد مراعات گردد. س 1657: شخصى براى فروش منزل خود به بنگاه معاملات ملكى مراجعه نموده و با كمك بنگاه موفق به يافتن مشترى و تعيين قيمت خانه شده است، ولى مشترى براى فرار از پرداخت حق دلاّلى، معامله را بدون واسطه با خود فروشنده انجام داده است، آيا پرداخت اجرت دلاّل بر عهده مشترى و فروشنده است؟ مجرّد مراجعه به دلاّل موجب استحقاق او براى گرفتن اجرت معامله نمىشود، ولى اگر اقدام به انجام عملى براى هر يك از دو طرف معامله نموده باشد، مستحق گرفتن اجرةالمثل آن عمل از كسى كه كار را براى او انجام داده مىباشد. س 1658: شخصى مغازه اى را براى مدّت معيّن و به مبلغ مشخصى اجاره كرده است ولى بعد از گذشت مدّتى آن را فسخ نموده، آيا فسخ اجاره، توسط او صحيح است؟ و بر فرض صحت فسخ ، آيا موجر مستحق دريافت اجاره روزهاى قبل از فسخ هست يا خير؟ تا زمانى كه مستأجر شرعا حق فسخ نداشته باشد فسخ اجاره توسط او صحيح نيست و بر فرض ثبوت خيار براى او، اگر معامله را فسخ كند بايد اجاره روزهاى قبل از فسخ را بپردازد. س 1659: شخصى زمينى را براى زراعت اجاره نموده با اين شرط كه همه كارها و هزينههاى حفر چاه عميق و استخراج آب براى آبيارى زمين بر عهده او باشد، در نتيجه مستأجر بعد از طى مراحل قانونى و گرفتن اجازه براى حفر چاه به نام خودش ، مبادرت به حفر چاه و استفاده از آن نموده، ولى مالك بعد از گذشت يك سال عقد اجاره را بطور يكجانبه لغو كرده است، چاه و لوازم و مخارج آن چه حكمى دارد؟ آيا در ملك مستأجر باقى است يا اينكه در ملكيت تابع زمين است؟ تا زمانى كه مدّت اجاره به پايان نرسيده، هيچيك از دو طرف حق فسخ آن را ندارند، و به هر حال چاه تابع زمين و ملك صاحب آن است، مگر شرطى برخلاف آن شده باشد ولى ابزار و آلاتى كه روى چاه نصب شدهاند و همچنين چيزهايى كه مستأجر با مال خودش خريدارى كرده، ملك او هستند و در صورتى كه در عقد اجاره توافق كرده باشند كه او حق انتفاع از چاه را داشته باشد، حق او ثابت است. س 1660: اگر صاحبان مؤسسات و شركتهاى خصوصى از پرداخت بعضى از امتيازات مالى و مزاياى كارگران مشمول قانون كار كه توسط مجلس شوراى اسلامى تصويب و شوراى نگهبان آن را تأييد كرده است، خوددارى كنند، تكليف چيست؟ واجب است كارفرمايان به همه تعهدات مربوط به حقوقى كه كارگران و كارمندان طبق مقرّرات و ضوابط قانونى از آن برخوردارند، عمل نمايند و كارگران حق دارند، حقوق قانونى خود را مطالبه كنند. س 1661: آيا جايز است دو اداره دولتى با يكديگر به اين صورت قرارداد ببندند كه قسمتى از ساختمان مربوط به يكى از آنها تا مدّت معيّنى در اختيار اداره ديگر قرار بگيرد مشروط بر اينكه آن اداره مقدارى از بودجه خود را تا زمان تخليه ساختمان بعد از انقضاء مهلت اجاره به حساب اداره اول واريز كند؟ اگر اينكار با عقد صحيح اجاره و با موافقت مسئول قانونى آن ساختمان انجام پذيرد اشكالى ندارد و شرط ضمن عقد اجاره اگر خلاف شرع نباشد نافذ است. س 1662: آنچه امروزه در بين مردم متعارف شده كه هنگام اجاره دادن خانه مبلغى را جلوتر مى گيرند، از نظر شرعى چه وجهى دارد؟ در صورتى كه مالك، خانه خود را به مدّت معيّن و اجرت مشخصى اجاره بدهد به اين شرط كه مستأجر مبلغى را به عنوان قرض به او بپردازد، اشكال ندارد هر چند مالك با توجه به آن مبلغ اجاره خانه را از اجرتالمثل آن كمتر قرار دهد، ولى اگر از مستأجر قرض بگيرد به اين شرط كه خانه خود را مجانى در اختيار او قرار دهد و يا خانهاش را به اجرت المثل يا كمتر و يا بيشتر از آن به او اجاره بدهد، بطورى كه آنچه در ابتدا بين آن دو محقق مىشود قرض دادن و قرض گرفتن باشد و اجارهدادن خانه به مستأجر و يا قراردادن آن در اختيار او به عنوان شرط در قرض باشد، همه اين موارد حرام و باطل هستند. س 1663: آيا مؤسسه حمل و نقلى كه با دريافت اجرت معيّنى اقدام به حمل و رساندن كالا به مشترى مىكند در صورتى كه كالا در راه بر اثر سرقت يا آتش سوزى تلف شود و يا خسارت ببيند، ضامن كالاست؟ اگر مؤسسهاى كه براى حمل و رساندن كالا به مقصد اجير شده، مبادرت به حفظ آن كالا بطورى كه در حمل و نقل آن متعارف است، نموده باشد و در اين زمينه مرتكب هيچگونه تعدّى و تفريطى نشده باشد، تا زمانى كه شرط ضمان نشده ضامن نيست والاّ ضامن است. س 1664: اگر بعد از آنكه چوپان گله گوسفندان را در آغل قرار داد و درب آن را بست و به خانهاش كه در سه فرسخى آغل قرار دارد رفت ، گرگ در شب وارد آن شود و گوسفندان را بدرد، آيا چوپان ضامن آنهاست؟ بر اساس قرارداد بايد هفت رأس از آن گوسفندان به عنوان اجرت به چوپان پرداخت شود، آيا در اين حالت كسى كه چوپان را براى چراندن گوسفندان اجير كرده، بايد اجرت او را بپردازد؟ اگر چوپان مسئول حراست از آغل گوسفندان در شب نبوده و در ارتباط با وظيفه خود در حفظ گوسفندان مرتكب هيچگونه تعدى و تفريطى هم نشده، ضامن نيست و مستحق مطالبه همه اجرت خود براى چراندن آنها مىباشد. س 1665: شخصى خانهاى دارد كه همسايه اش بطور مجانى و بدون اجاره يا بيع و يا رهن در آن به مدّت طولانى سكونت دارد، بعد از فوت مالك ، ورثه او خانه را از آن فرد مطالبه مىكنند ولى او از تحويل آن به آنها خوددارى نموده و ادّعا مىكند كه خانه براى خود اوست و از طرفى دليلى هم براى اثبات ادعاى خود ندارد، اين مسئله چه حكمى دارد؟ اگر ورثه از طريق شرعى ثابت كنند كه خانه، ملك مورّث آنان بوده و يا كسى كه در حال حاضر، خانه در تصرف اوست به آن اعتراف نمايد ولى ادّعا كند كه خانه به سببى از مالك آن به او انتقال پيدا كرده، تا وقتى كه ادّعاى خود را از طريق شرعى ثابت نكرده است، بايد خانه را به ورثه مالك برگرداند. س 1666: شخصى ساعت خود را براى تعمير به ساعت سازى داده و بعد از مدّتى ساعت از مغازه به سرقت رفته است، آيا صاحب مغازه ساعتسازى ضامن آن است؟ اگر صاحب مغازه در نگهدارى ساعت كوتاهى نكرده باشد، ضامن نيست. س 1667: در اينجا يك شركت خصوصى وجود دارد كه مبادرت به وكالت از شركتهاى خارجى براى فروش كالاهاى آنها مىكند و در برابر آن درصدى از پول كالاها را براى خود بر مى دارد، آيا شرعا گرفتن اين درصد جايز است؟و اگر يكى از كارمندان دولت با آن شركت همكارى داشته باشد،جايز است مقدارى از آن درصد را بگيرد؟ اگر اين مقدار به عنوان اجرت وكالت در فروش كالاى شركتهاى خارجى يا داخلى دولتى يا غير دولتى گرفته شود،گرفتن آن براى وكيل فى نفسه اشكال ندارد، ولى كارمند دولتى حق دريافت اجرت ديگر و يا هديه در برابر ارائه خدمات دولتى كه در برابر آن حقوق مىگيرد را ندارد.
|
